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菲律宾炒房炒楼花风险分析

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菲律宾去年好些地方的房产价格涨了接近15%,而基本上从我第一次去到菲律宾(2013年)开始到现在,MAKATI 的公寓价格基本上翻了一番。

买房支付方式

菲律宾的开发商卖的很多是期房,也就是,先拿到地,就开始卖楼花。然后慢慢建设。建好了之后交付。支付条件各不相同,举个典型的例子:

1)0首付,支付3万PESO的定金。

2)15%的房款免息分成60个月,按月支付。有的可以用信用卡扣,有的可以用支票,一次性填完日期和金额付。60个月就是5年,基本就是房子的建筑周期。

3)开发商根据销售情况和各种成本,逐渐涨价。前几年稳定的一年最少涨了10%。但是这个涨价只针对后面签合同的客户。而且越到后面买,15%分期时间越少,每个月负担的费用就越多。

4)客户在交房前任何时候,菲律宾房产中介可以把你的合同转让给其他人。转让的合同不改变总价或者分期方式,支付10万PESO(美加房产MEGAWORLD是30万P)的更名费。接手的人,先付给你之前已经支付的分期的钱款总和,以及你们协商价格与当初合同价之间的差价,接下来他再接着把你的分期和尾款付清,按之前的日程计划不变。

注:已经付的分期款+剩余未尾款+差价=现在的房价

5)房子一般会在5年的时候按时修好,但是并不会马上交付,这边会从底层开始,逐步装修逐步交付。一般底层开始交,到高层交完,中间隔了一年。

6)当你的楼层可以交付的时候,你必须把剩下的85%尾款一次付给开发商。如果你一时半会儿拿不出来,可以跟开发商磨一磨,最多给你延期3个月(个别延期半年)。超过的话,就把房子重新拍卖。

7)外国人不能贷款。本国人或者在菲律宾有合法工作纳税的人,可以申请银行贷款付尾款,利率很高,一年大概6%-7%,而且没有20年分期,一般给你分5-7年顶天了。

看完上面的条件后,稍微转一下脑子,就可以想到这个楼花怎么炒。

例如:

假设一套房子当前价格50万,支付条件是15%分5年0利息0首付。你现在找菲律宾房产中介把合同签下来。

前面5年,你总共要支付7.5万元的分期,大概是每个月1250元

假定每年的价格涨10%(卖的快,涨得快),到第五年的时候,市价就成了50*1.1*1.1*1.1*1.1*1.1=80.52万

到第5年交房前,如果有人想买现房,那你就跟他约好80万(具体折扣可以商量)。

那他就要一次性把差价的30万+你5年分期支付的7.5万给你。他转了合同后,再给开发商支付剩下的42.5万元。 也就是7.5+42.5+30=80万(现价)

你拿到手的是7.5(已付)+30(利润)=37.5万

那么,就像很多香港人那样,一次性买几十套房子的方式慢慢杠的话,怎么玩呢。

举个例子:

假设你签了20套房子的合同。那么每个月你就要支付1250*20=2.5万元。

5年60个月下来,就要支付总共2.5*60=150万元。这基本上等于你最初买3套全款的价格。(全款一般还有更大折扣)

但是在第5年交尾款前,你可以卖掉其中的12套房子的合同,你将收回的现金是37.5*12=450万现金。

而你剩下的8套房子要交付的尾款是42.5*8=340万

于是,你交完尾款后

得到了8套总价640万的房子,并拿回了110万元的现金。

这8套房子,如果出租的租售比8%计算,那么一年的租金收入为51.2万元。

以上是理论值。 但实际上,前年,某些项目的增长实际上超过了我们的理论值。

理论上说,你可以用3套全款房的钱,5年后拿下8-9套公寓,并且还能收回近百万现金。

这是开发商给你的政策杠杆,还不是银行金融杠杆。因为基本上买房的人,特别是中国人,尾款都是一次性付清的。因此,我个人觉得,目前菲律宾的房市泡沫并不算严重。

再叠加一下他们目前的GDP增速,人口基数,可以开发土地面积等问题来说,一点都不担心泡沫。

个人观点。

另外,在我跟ALVEO的销售主管聊天的时候,他特地说到了中国大陆客户。

因为菲律宾国家的法律规定,一个公司,外国人只能持有40%的份额。

一个公寓楼其实就等于是一个股份公司,那么外国人可以买到的份额只有40%。

ALVEO公司的人提及中国大陆客户,形容词是“太有攻击性”,就是说,中国人买房太厉害,买太多,以至于他们现在内部规定,每个项目给中国大陆客人的份额只有20%。

我说这不是扯淡吗,有生意不做?

他们的解释是:

1、大陆客人买了,自己不住,空房率太高,影响后面物业收入,和配套经济发展。

2、项目后期,临近交房的时候,中国客人甩卖太严重,影响公司的销售工作。

3、只要你在大陆之外的任何地方有银行账户或者地址证明,你就可以不在20%份额限制内。

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