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菲律宾买房投资,选预售房,还是二手房好?

2012-2013年是马尼拉预售房项目发展高峰,代表2017-2018年将是新成交房潮(是的,你没看错!一般马尼拉预售房要五年才会交房!)。我的朋友小竹是2014年来到菲律宾工作,今年届满三年的她,也开始规划在马尼拉买一间房,但碰上预售房及二手房的多元选择,满怀疑惑的她不知道该如何下手?

预算优先,菲律宾二手房外国人贷款不易,门槛高

像小竹一样在三年前来到马尼拉工作的台湾人为数不少,工作稳定后,总会想在马尼拉买第一间房,大部分的人首选地区是MAKATI或BGC,一来是离上班地点近,二来是较佳的生活环境。但如上述所说,经过2012年至今的项目发展高峰,这两大金融圈的可建地块已相当稀少,如果现在进场投资,几乎没有预售房可选,唯独新房或二手房。而小竹就是看上一间位在MAKATI金融圈社区公园边的新房,就总价或面积来看,都非常符合她的要求,但最后却碰上贷款的问题让她无法圆梦。

菲律宾二手房市场不比国内成熟,尤其在银行贷款部分,更是困难重重。许多客户在不了解的情况下,以为在马尼拉买间二手房跟国内一样贷款轻松,往往在付了预付款后才跑来咨询,银行贷款被拒绝了怎么办?虽然现在菲律宾本土银行对外国人购买二手房产贷款有进一步放宽,但难度依然相当大,只有在菲律宾有公司而且是公司的法定代表人才有可能贷款成功,千万不要心存侥幸或听信不良中介花言巧语。如果你看上的是已交房的新房或二手房,最好准备一次性付款的预算较保险,也就是说,买菲律宾新房的门槛跟预售房相比高出非常多,这是在菲律宾投资买房需要知道的重点之一。

近期不少开发商针对剩余的新建成的房子,推出所谓的RENT TO OWN的付款方式,顾名思义就是用租房的代价,每个月付2-3万的月付款,便可立即搬家。而在二年后,一次性缴交剩余80%-90%的尾款,房子的产权才会过户到你名下。小竹问我:这样的房子能不能买?。其实,羊毛出在羊身上,这看似简单轻松的付款方式,开发商已经将头二年的利息加在房屋总价里面,其实就是变相跟开发商贷款的意思(反推年利息约10-12%)。至于能不能买?就看你个人能不能接受这样的公司贷款(in house financing)。

目的导向,二手房买来收租金,预售房享受房产增值

现在市场上有一批专业投资人专门买进5年以上房龄的房产,因为价格相比预售房及新房便宜很多,但投资此类产品前,有三大要点必须要注意:一,如上述,外国人在二手房市场不容易贷款,需要一次付现金。二,如果房龄是五年以上的,代表最少是十年前的设计(记得菲律宾预售房盖房要五年吗?),这样的产品在未来要再转售是不容易的,但如果你的投资目的是长期收租当包租公,那在符合你的投资回报预期下,还是可以出手。三,房屋产权是否清楚?菲律宾产权过户需要准备的文件多达11种(抢先阅读:菲律宾二手房交易需要注意的文件),跟国内相比显得复杂很多,许多一手房主更不清楚原来需要这些文件才可以过户,在二手市场交易前,要提醒一手房主备齐文件再过户。

预售房在交房前,有人转售能买吗?

在马尼拉房地产预售房市场,还会出现一种产品就是预售房转售,因为施工期长达五年,有时会有无法继续支付月付款,或想提前获利的客户选择在交房前转售,小竹也好奇的问:这样的房子能不能买?其实,这道理跟二手房市场交易相差不远,假设,一手房买方A跟开发商买了预售房,原始成交价是300万,过了二年,买方A已支付给开发商120万,而房子行情涨到400万,此时买方A选择提前获利出售,而买方B选择接手此单位,那买方B则需要准备买方A已支付的120万,加上获利涨价部分的100万,一共220万的首付给予买方A,并且必须继续承接买方A未履行完成的180万尾款。而相关的政府税费,在预售房转让时,也是必须支付的。

二手房市场很年轻,捡便宜外,首重交易安全

相比国内三十多年的发展历史,菲律宾二手房市场还是相当年轻,整个市场需要银行支持,安全的交易系统需要建立。毕竟在成熟地区可建土地稀少的情况下,会有越来越多的投资者选择二手房市场是未来的趋势。而如果想进场捡便宜的积极投资人,交易安全记得还是摆第一。

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