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如何预测菲律宾未来10年的房价走势?

房地产是一个与国家经济表现非常相关的行业。菲律宾是2019年第一季度亚洲经济增长率最高的国家之一,增长率为5.6%,房地产业也成为菲律宾最具活力的产业之一,为本国的菲律宾人和外国投资者提供了良好的投资机会。

投资菲律宾房地产,如土地,带地房屋,联排别墅和公寓仍然是十分明智的,它们都具有显著的上行潜力。当然,绝大多数投资者的选择都会选择公寓,因为更加方便,购买和管理流程更加简便。

首先,这是因为随着更多菲律宾人加入中产阶级的行列,购房刚需者和投资者的强劲需求导致房地产价格持续上涨。

根据2018年的数据,菲律宾的人均国内生产总值达到 P163,475 (3,104 美元)。因该国贫富差距巨大,与其他国家的人均国内生产总值相比没有意义。但仔细研究菲律宾统计局(PSA) 2018 年国内生产总值报告显示,菲律宾人均 GNI 约为 3750 美元,国家首都地区仍然是无可争议的经济领袖,人均收入超过全国平均水平的三倍。

去年,菲律宾国家首都地区的人均收入达到 P500,947 (9,513 美元),接近土耳其,中国或墨西哥的水平。菲律宾国家首都地区的人均收入甚至高于巴西,秘鲁,哥伦比亚和其他拉美国家。在马尼拉大都会,随处可见正在兴建的建筑群。

来自 PSA 的数据显示,2018年菲律宾国内生产总值增长了 6.2%,是该地区最快的国内生产总值之一。去年房地产买卖,租赁和相关商业活动的总增加值增长了 4.7%。按照目前的价格,房地产行业为菲律宾经济贡献了 P2.22 万亿,比上一年增长了 6.9%。

马尼拉大都会的增幅更为明显。2018年第四季度,国家首都地区的平均住宅价格同比上涨 1.6%,而资本集中的首都以外的价格实际上下降了 0.8%。这意味着在仍有大量开发需求的省份,住房价格仍然较为便宜。

在马尼拉大都会和其他主要城市中心,如宿务,达沃和伊洛伊洛,许多因素推高了房地产价格,其中最重要的是经济的强劲增长。几乎所有的业内人士都会认同,菲律宾房地产价格会继续上涨。一个很好的“晴雨表”是马尼拉高尔夫股票的售价,目前徘徊在每股约 7,000 比索,是过去两年来最大的增幅。

第二个主要因素是中国投资者和游客涌入马尼拉湾地区,马卡蒂和博尼法乔堡的住宅公寓项目,将这附近的房价推到了一个高位。

菲律宾与中国之间经济和政治关系的改善,促使中国投资者关注菲律宾的房地产格局。为了满足这种新的不断增长的需求,已经有不少的菲律宾房产经纪人前往中国开拓中国市场。

另一个因素是房屋的增值税的基数较高。

虽然我们已经看到增值税基过去已有调高,但几乎有很少的销售价格低于这个基数,这意味着人们认为价格将在未来几年继续上涨。

第四个因素是极慢的土地转化率。一些开发商和财团持有的土地长久没有打算开发,导致市面上可供选择的优质房产项目十分有限。

高房价对住房和人民生活产生负面影响,但这是经济增长的必然结果。菲律宾房价现在接近印度尼西亚,马来西亚和泰国等邻国的房地产价格。

房地产咨询公司高力国际表示,去年大马尼拉共售出约 54,000 套住宅公寓,高于 2017 年销售的 53,000 套。它表示,由于大都市缺乏可开发的土地和价格上涨据估计,在土地价格较低的马尼拉大都会边缘地区开发项目的开发商将更加积极。

在办公领域,高力国际表示 2018 年写字楼净吸纳量达到创纪录的118万平方米,预计今年新增供应量将达到100万平方米,这主要得益于外包行业和网络游戏公司。

我们相信菲律宾房地产行业仍有增长空间,特别是在马尼拉大都会以外的关键地区,因为政府追求重大基础设施项目,通胀率开始正常化。

不需要对菲律宾房地产泡沫太担忧,因为菲律宾还有约600万套的住房缺口。菲律宾政府必须将注意力集中在住房问题上,为菲律宾人创造更多机会,促进经济增长。不幸的是,经济仍然存在极大的不平衡,经济增长几乎仍集中在马尼拉大都会。

这就是为什么杜特尔特政府为了追赶亚洲其他国家发展速度的“大建特建”基础设施计划,受到这么多人的关注。随着积极的基础设施建设,时间会证明投资菲律宾是明智的。未来10年,菲律宾房产势必会猛涨!

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