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海外房产投资的成功率和竞价排名有关吗?

去哪里投资购房?如果筛选项目?什么价位适合?……,相信每一位海外房产投资者都会有这样那样的问题,就很自然的“百度一下”。在百度花了广告做推广的销售房产公司自然而然的就跃然屏上了;至于该海外房产中介是否合格?顾问是否尽职?项目是否匹配?增长是否符合预期都变得不重要了,重要的是你“自投罗网”了。这时候口诛笔伐百度是一回事,而自我反思也是同样重要的一件事。

百度竞价和房产投资成功不沾边!

看看打开百度搜索,搜出来的都是什么东西吧!随便搜一搜“高收益”,就是满屏的P2P公司的宣传口号;想看看最新的“跑路”消息吧,却发现最开始的几条总是“10%超高回报率”之类的宣传语,接下来才是各种被整顿的融资公司的消息——两者放在一起成了鲜明的对比:资本的“地狱”和“天堂”竟然在一线之间;

至于搜索房产投资的相关,国内房产诸如什么“稀缺户型”啊,什么“高租金回报率”,什么“成熟社区”啊,什么海景房啊充斥页面;搜海外房产网,诸如什么“买房送移民”啊,“墨尔本CBD稀缺公寓”啊……之类的说辞,都是充满了“恶意”的投资陷阱。

可以说,仅仅凭借搜索就想找到正确的投资项目和投资方法是不靠谱的!投资行为,尤其是房产投资行为是一门科学,除了资金基础、敏感的投资嗅觉之外,更要有经济学、金融学等基本经济常识;这些岂能仅仅靠含有竞价排名的搜索就可以获得的。

为什么竞价排名搜索会这样有市场?除了相关部门监管不力之外,更重要的是,它恰恰契合了投资者不成熟的心智。稍加留意就会发现,这些靠竞价排名跻身前列的各种“广告”,都打着“数月翻番”“知名发展商”“零首付,签约立返70%购房款”“市中心成熟社区”等旗号,非常具有迷惑性和吸引力。因为这些恰恰契合了中国投资者普遍的投资误区:

1. 错误的投资理念:国内不成熟的投资者往往喜欢抄底,喜欢“短平快”的投资方式,这与成熟的资本市场秉承的价值投资和“长期持有”的投资理念完全相悖。

2. 错误的市场筛选标准:国内投资者往往看发展商的说辞,看楼盘的优惠力度,看自己的喜好程度;殊不知发展商优惠力度越大,促销越多,越说明它们对未来市场预期越加悲观和看空市场;当去年李嘉诚旗下地产8折卖香港楼盘时还人潮人海的以为得到大便宜;而时至今日却可能落得资不抵债的境地;是人家假聪明呢还是你真迷糊?

因此没有经历过房价涨跌的中国投资者,不懂得成熟的海外房地产市场环境下,研判未来市场趋势的标准是以支持房价和供需关系的数据为指标,要分析8项宏观数据和17项微观数据的过去历史走势,分析现在,及推演未来。

3. 错误的价格筛选标准:国内投资者往往根据首付金额的多少,仅仅是看项目便宜,而非看未来的发展趋势及价值分析做投资与否的考量。在房地产投资市场遵循的是强者恒强的运行轨迹;不是价格下来了就叫便宜,就可以买来坐等升值;今天看到的便宜是以昨天的价格昂贵作为参照物的,它的趋势如果继续下行,今天的便宜价格又会成为明天的高价格了。

4. 错误的地点:不懂得投资于潜在发展的位置和区域,而是青睐成熟社区,从而缩小了未来资本溢价的空间。美国房产市场中的俗语是这样说的:(You buy what you have seen!) 你要为你看到的美好买单。说白了,你看到的好,大家都看到了,发展商才会制定一个更高的价格让你来买单;你拥有所谓美好的同时,却透支了价值本身。

5. 错误的项目筛选标准:自身没有建立一套完整可靠的项目优劣的判断依据,仅仅凭借个人喜欢做购买和投资的标准;殊不知,你青睐的所谓好项目,恰恰是别人眼中的鸡肋型房产。举例而言,当国内澳洲房产中介拼命鼓吹CBD高层公寓的时候,却没有告诉国人:澳洲本地家庭99%都不住市中心高层。

如今再加上“轻信百度竞价排名的搜索结果”一条,投资者研判项目的方法可谓是错上加错。因此,谴责竞价排名是一方面,反思自身是更重要的问题,否则今天揪出来一个“百度”,未来还有“千度”“万度”等着投资者上钩。

百度是你的房产创富合伙人吗?

那么什么才是值得信赖的消息源?这就要区别真正的创富合伙人和中介:中介是以获得交易佣金为主要营运收入来源的主体,他是为谁服务的呢?如果是卖方支付其佣金,很显然他是卖方代理人,说白了他是为发展商或者卖方业主服务的,而不是买方代理人。

他不可能站在投资者和购房者的立场与发展商进行利益博弈,或站到投资者的角度来考虑问题,分析市场状况与规避潜在风险。夸张地说,只要你喜欢,只要能快速促成交易,即使是“错误”的项目也会帮你完成交易。

但合格的投资“合伙人” 尽管他们也是出售第三方的产品,但却是以投资者的收益为己任的,更多的是扮演“买方代理人”角色。在这个时候,他们会更加谨慎地、真正从客户的需求出发做出决断,成为真正的第三方投资“合伙人”。

综上,百度竞价排名的负面影响尽管还没有真正触及到海外房产投资领域,但广大海外房产投资者都应该未雨绸缪、举一反三:一方面提升自己房产财商和投资心智,懂得如何筛选和自身利益保持一直的合作机构;而不要轻易被销售人员的“甜言蜜语”所忽悠;只有提升了自身判断市场走势和分析数据的能力,才能真正辨识市场真伪。

另一方面,要找到高水平的投资“创富合伙人”,依靠专业市场分析和数据推演,帮助自己创造更多的自由支配的时间,专业的人才能做专业的事儿。不再看虚无缥缈的高回报率,不再为错误的项目心动。让海外房产投资回到价值正轨,让稳健的现金流而不是危险的高收益率成为房产投资中的”宝”。

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