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海外房产投资攻略 新西兰买房经历分享

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8年前为了移民,我去新西兰自费留学,然后工作、买房、移民, 没靠父母一分钱,全部是靠自己在北京工作打拼一点一点攒的辛苦钱。后来卖掉新西兰的房子回国在帝都工作。

回国后,在帝都百无聊赖的生活着,但是还会时常想念在新西兰悠闲的生活。业余时间就在新西兰最大的网站trademe上浏览当地的房产广告、了解市场走势、更重要的是欣赏各个区域的美景、室内的装璜、花园设计等,毫不夸张的说,每次看到美景心里的雾霾就散到九霄云外了,也更有奋斗目标了,总是幻想住在与森林和湖泊触手可及的房子里,可以欣赏花开花落,坐在甲板上远眺晚霞和星空……

当时我在帝都年收入大概100万左右,从事法律工作并在金融行业担任高管,每个月除了必要开支,也没什么花销,手里有闲钱后,也想在新西兰再买个房产,心里计划着过几年回新西兰居住生活,而且这样手里的钱换成房产也能保值。国内的投资和理财市场良莠不齐、房地产市场走势又不明朗,以后生活重心还是在新西兰,所以暂时也没考虑过在中国投资。

2017年上半年,有一次在浏览trademe发现一套心仪的房子,也正符合我的预算,正是我心里所幻想的悠闲生活和美景,就和新西兰中介短信联系咨询房子是不是已经售出了。还好,尽管房子已经在网上挂了两个月,竟然还未售出。

我要买的房子是在Rotorua罗托鲁瓦,离新西兰最大城市奥克兰有三个多小时车程的一个城市,离海边一个小时,那里一共才有几万人口,是风景旖旎的新西兰旅游城市,有众多湖泊、森林、温泉、地热、河流、山脉,每年有百万以上的游客到访。

正在出售的房子有个超大的木质阳台,土地面积1200平米,四室一卫浴,永久产权,前院有大树和草坪,后院郁郁葱葱的花草和树木,坐落在当地人心中称之为神山的脚下,房屋图片中的景色震撼到了我,想象着在阳台上喝茶看书,眺望着远处的城市和湖泊山脉,心情该有多舒畅。

关键是性价比特别高。以前买的第一套房子在奥克兰,那是华人扎堆的地方,我不太喜欢人多的地方,喜欢幽静,更喜欢偏安一隅,更重要的是当时奥克兰的房价已经被炒得居高不下,我不想背贷款买房,罗托鲁瓦的房子性价比更吸引人。

因为有过第一次买房的经验,我对新西兰的房屋买卖管理还是很信任的,于是我并没有飞到新西兰先去看房子,整个看房、builder验房、与中介和律师沟通、签署合同、付款、过户过程全部由网络和电话邮件搞定,除了交割房子我才飞到新西兰去办理。

下面是我购买新西兰房产的真实流程:

1. 搜寻新西兰的在售房产信息。

trademe是新西兰最大的综合性的网上交易平台,二手的生活用品、租房、买卖房产、二手车、找工作总之应有尽有。 还有一个realestate专门发布房产信息的,我也经常浏览。

这里顺便说一下房子的产权种类:

- 我买的是freehold 也就是永久产权,

在房产的登记证明上叫:fee simple.

新西兰只有电子版的土地和房屋证明。

- 房子的类型还有leasehold:注意 这是租赁的产权,一定不要碰!也就是说你买到也不属于自己的,而是每年还要上交地租钱。我知道有些初到新西兰的华人被这种低价所诱惑,但是等你买了才知道进了个大坑。

- Crosslease: 只有一个土地产权,几家共同使用土地,房子大的改造翻新都要经过别家同意。

2. 联系网上中介

我先是短信联系网络广告上的那个洋人中介,咨询房屋是否出售,问了下房主的心理价位,表达了我对房屋的购买意向:如果我出的价格对方可以接受,我可以全款购房。中介要了我的邮箱,表示会发相关资料和信息供我进一步了解。

同时,在新西兰专门查房产信息的网站,可以查询该房屋的材质、真实面积、出售记录及成交价格、CV\RV、有没有自然灾害风险,等等。qv是按你所需的类别来收费的,想要的信息越多,付费越多。

3. 签署附条件的房屋买卖合同

在合同上填写我要出的价格以及要附带的条件并签字,传真给中介。

附带的条件有:building report 房子检验报告, building consent 当地政府关于房屋改建或加建的批准文件,如果有一个条件不符合我的要求,我有权撤销合同。

顺加一句:如果需要贷款的话,在出价时银行还没有把贷款审批下来,还可以附带贷款条件。如果贷款没批下来,可以撤销合同。

当时我出的价比要价低了1万5纽币,卖家拒了,并在合同上把要价降了5000纽币,就这样拉锯战,因为实在喜欢这个房子的风景,我最后还是妥协了,就当买了风景吧!

4. 预约builder检查房屋

因为我在北京忙于工作不方便飞过去看房,就找中介推荐了当地的builder (房屋检测师,费用在四五百纽币)。

我电话预约了builder, 对方一周之后由中介陪同去查验了房屋,并在一周左右出具了正式房屋检验报告 (building report),附上了房屋实地拍摄图片以及存在的一些房屋问题。该报告让我了解了房子的真实状况及实景,没有大的问题,在我可接受范围内。

5. 联系律师

按照新西兰要求,房产卖家和买家均须委托律师办理房屋出售、查询、沟通、过户事宜。我委托的律师也是通过该房屋中介介绍的当地kiwi律师。律师很尽责,帮我查询了房屋必要文件资料、产权信息、计算了房屋交易价款、地税承担金额、沟通过户等。这个环节律师服务费大概1000多纽币。

在签署的附条件合同里,你需要填写律师的名字和联系方式,因为接下来的房产过户事宜全部由双方的律师之间代理了。

6. 无条件合同

房子状况良好、增建部分也合法,我就通知律师合同可以无条件了。

然后需要支付百分之10的定金到中介的信托账户。

交割日期可以协商。

7. 房屋保险

房屋一定要上保险,政府才可以过户:

房屋保有在银行来做代理的,比如anz。

告诉银行的人房子交割日期,银行会在系统内从交割日起上保险扣款。

保险可以两周付、月付、年付。

8. 房屋交割和过户

约定交割日期后,我才飞到新西兰,在交割日的前一天去查房。当时见到了卖家老夫妻两人,已经把东西全部打包,准备慢慢运走,老人还带着我把院子全部走了一遍,告诉我种了些什么花,还有门口的大树不要砍掉,因为春天的时候小鸟儿会在那里安家,院子里的椅子他都要再坐一坐摸一摸,还告诉我院落的绿植时高低错落的,这样就不会影响到你看远处风景的视线,老奶奶还把有关房子的资料放在一个文件夹里给我。能看出他们对这个房子有太多的感情,只是老了,走不动了,不得不离开这个十几年的家。

在交割日的前两天把尾款转到律师所的信托账户。等验完房子觉得没问题后,就可以通知律师放款了。律师会在交割日下班前过户,也会把上一房主的地税结清。办完过户后,律师给我发来了电子版土地产权证明 (新西兰没有书面房产本),自此房子就在我的名下,受新西兰法律保护。

说一下该房屋的每年持有成本,大家参考。rotorua lakes council和bay of plenty council每年地税账单为3000纽币,每年房屋保险费2000纽币,维修维护费1800纽币,全年持有成本共计6800纽币。

9. 房屋出租与管理

办完过户后,因为目前不会住在房子里,中介又推荐了她们的出租管理部门给我,和中介约定好了管理服务费收取比例(一般在百分之6-9),签订了合同,把钥匙交给中介,然后中介就帮我代为找租客了和房屋的维护管理了。

我玩儿了几天就飞回帝都了。

我是第一次从网上联系的Rotorua罗托鲁瓦当地的中介、并由当地洋人中介推荐给我律师、验房师、租房管理人员。在这全部过程中,没有任何人员和机构欺骗、隐瞒、忽悠我这个她们眼中的外地人。感受到的是满满的友善、尽责、专业。

还有房主的诚实守信、环保意识、对小动植物的爱心、以及对新任房主的关照和对房子的不舍也让我很感动。另外,新西兰整个房屋交易流程规定的也是非常完善,律师和交易资金监管也保障了双方的权益,不像国内经常发生买卖纠纷事件。

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