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海外房产投资之路 日本买房经历分享

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日本房产现在很火,对于外国投资家来说,购买日本房产类似于隔山买牛,往往能接收到的信息只是一张图纸和一些图片文字介绍。虽然日本可以堪称全世界法律体系最完善的国家之一,良好的社会环境、较高的国民素质、高度重视社会信用,对于海外房产投资人快速做出决定起到了很好的促进作用。但是也有很多海外房产投资家往往因为中日国情不同以及自我情绪的代入,比较难以做出即时判断,往往错失了好的海外投资置业机会。

那么,如何能够快速而又不冲动的把握住海外房产投资机会呢?小编简单的就如何避免日本买房的“投资思维误区”进行一些分享。

理清“投资”与“自住”

众所周知,新宿站是世界排名第一的大站(当然排名前二十的大站基本上都在东京),新宿站拥有178个出口,每天的乘降人次接近400万人,而澳大利亚首都人口也就只有400多万、加拿大首都人口100多万,新宿站单单乘降人口能接近400万,这摩肩接踵、人潮如织的非凡景象,大家可想而知。

但是投资人的回复却是“既然人那么多,会不会太吵闹,能不能找个安静点的?”听到这个回复我想很多人都会无奈的一笑,咱们的投资人往往不自觉地把个人自住的喜好混淆进去。这一点要敲敲黑板划重点,我们投资人一定要理清投资与自住的区别,如果理不清,往往会影响投资决策,丧失一些很好的投资机会。

关于地段应该如何选择呢?是选择绝对的核心地段,还是选择有发展潜力的地段?这个问题一直困扰着我们的投资人。这个问题没有标准答案,关键在于投资人自身对该国该地区的理解程度:

第一,如果是初次投资日本房产,建议投资绝对的核心地段,租金收入稳健,保值能力强,非常适合入门级的投资人,初次投资最重要的是控制风险,保证第一笔投资成功。

第二,如果是二次投资,对东京比较熟悉,清楚东京人口六十多年以来人口持续增长,城市规模不断向外延申,对东京的发展很有信心,那么可以尝试投资东京市政规划的新都心,以获取城市发展带来的超额红利。

以上海为例,类似嘉定、松江这样城市扩张发展的新区,房价涨幅远远高于传统的市区中心静安和黄浦。所以投资什么样的地段,标准答案在您自己身上,在于自身对投资所在城市的熟悉程度。不熟悉,就选择大城市绝对核心,熟悉可以尝试新都心。

除了地段,类似的问题也存在与其他方面,比如朝向、房型、面积、距离等等。

朝向——先说朝向,有些投资人一定要朝南。但是不知道日本绝大多数的房子浴室都带有“暖房功能”,衣物洗过之后并非晒在阳台,而是挂在浴室里,睡前开启“暖房功能”后,第二天早上衣服就干了,这是晾晒方面;关于采光方面,日本上班族生活节奏快,工作强度大,在租借的房子里每天早出晚归,大多不在乎采光的问题。所以朝向在日本的租赁市场上并反映不出租金价格的差异,对投资来说影响因素较小。

房型——不正?一方面,日本是私有制的国家,为了最大化的对土地进行有效利用,会根据土地的形状对房屋进行设计,不可避免的房型会受到影响。另一方面,日本的租客基本不太在乎户型。

面积——日本的租赁市场上比较主流的户型是20㎡左右的小户型公寓,很多投资人往往会觉得房子的面积太小。我们简单思考一下,在北上广深的大学毕业生、上班族正是因为没有像日本这样的小户型,所以被迫选择群租房。

多人群租在几居室里,不仅丧失了隐私权、休息不好,而且矛盾、冲突也相当多,安全性也难以得到保证。日本存在这样的小户型,满足了年轻上班族的租赁需求,反而是合理的。有能力投资海外房产的投资人,不能按照自身的居住条件来考量这些年轻人。

有很多投资人会有这样的想法,“能不能买一个房子,每年去住几天,剩余的时间用来出租?”行得通吗?

第一,日本是个旅游资源非常集中且丰富的国家,拿着房租收入,我们投资人可以去不同类型酒店,每次不同的旅游度假体验!何必困于自己购买的哪一套房呢?

第二,如果出租,投资人到日本的那几天让租客搬出去、走了再让租客搬回来,这显然不合适,也不具备操作性。

第三,有投资人提出以民宿为代表的短租形式,是否可行?首先民宿短租在日本是违法的,已经有相关立法出台,明确了处罚措施,严重的时候罚款高达100万日元!即使偷偷做了民宿,而且暂时未被查封,今天这个住,明天那个住,房子的性质已经变成了酒店,已经不是自己家的感觉。问题又回到了原点,何不拿着租金去住不同的酒店,享受不同的体验呢?

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