广告

澳大利亚买房实战经验总结

广告位

大多数海外房产投资者经过看房经验的不断积累,最后买到的房还不能保证一定好,因为海外房产市场的不确定性挡住了许多买房者的脚步。但是有些人本来并没有想买房子,却无意栽花花偏发,竟然成功地当了一回房地产的冲浪弄潮儿。

在明确无误的机会面前,经济诱惑挡也挡不住。某位海外房产投资者,从起心动念准备买房,到最后搞定签字成交,中间只有20个小时,打了一仗短平快的遭遇战。

我是快乐的单身汉。不想被老婆套住,当然也不想被房子套住。和朋友们吃吃玩玩,自我感觉不错,犯不着和冷冰冰的房子打交道。记得那是1998年某天晚上8点钟左右,一位澳洲房地产朋友Michael突然打来电话说:大佬,我知道你是不喜欢买房子的,但是有钱赚,你不会不喜欢吧?

我这里有一套房子,在你手上过一过,怎么样?我一听,这好像是个仙人跳哎,怎么回事?“如果你明天下午六点钟之前能够拿出四万块钱做定金到帐的话,这个比市场价格低至少五万的楼花就是你的了。你也不用做贷款,一年半以后settle,到时候无论你保留还是转手,都有钱赚”。

我买房子是不想,赚钱还是想的。就问下去:

1、为甚么必须明天下午6点前?

2、我如何确认你说的便宜五万?

3、这么好的机会,为甚么你自己不拿下来?

答:

1、这个楼花本来是另一个客户的,但是他昨天突然说拿不出钱,放弃了草拟的合约。明天合约截止,但只要改个名字,价格依然有效。从后天起新人新价,高出三万。

2、这个楼花位于悉尼唐人街高层公寓11楼的Unit1106,上面12楼的Unit1206已经售出43.5万;下面10楼的Unit1006也已经售出,40.5万。中间这11楼处在相同位置和相同结构,Unit1106,房价很容易计算,是上下两层的中间价42万。因为时间紧迫,所以我再砍掉2万让利,变成40万。目前唐人街同类公寓房楼花价位在45万左右,所以说至少低五万。

3、我自己为甚么不要?很简单,我名下已经有三套楼花,撑足了,大佬。听他这分析,好像风险很小。一年半后,在settle前抛出去。保本,有五万安全空间。赚钱,也不是没希望。我就说:好,试试看,过把瘾。你把这个楼花平面结构图现在就传真给我,半小时后我打电话给你答复。

这一通电话,盘过来问过去,情况清楚了,时钟已敲响晚上十点。我想,如果抢出一天时间能跑进两万澳元,那也不错。加上这个楼花价格假如真的比同类同区价格低,那确实是个双重利好机会。问题是如何确认Michael的话是诚意的推销?还是误导的广告?

半小时后我有谱了,打电话过去:Michael,明天上午我先去银行调头寸,中午前到你公司去拿Unit1006和Unit1206两个楼花成交的copy件,然后下午看样品房和律师。假如一切顺利的话,6点签约。Michael在电话那头很兴奋。毕竟两个小时电话他找对了人,虽然还是纸上谈兵,却已经有了意向。

放下电话,我盘算着明天这一仗怎么打?确定好四万元定金的几个来源,还要计划好明天每一个步骤,不出任何技术差错。记得那天我只睡了四五个小时。

第二天一早,我首先以私人急事为理由向单位请了一天事假,并想好万一搞不定,怎样让Michael赔我这天工资两百块。在银行开门前我去看了唐人街几家地产的销售橱窗,想核实同类房型的市场价是否真的和Michael所说相符。看来我真是外行,橱窗里的价格比Michael的报价高很多,没有可比性。

接着连跑几家银行转账、拿钱、money order。有两张存折要打破定期,损失几百块利息,又是一笔机会成本。临近中午才到Michael公司。他已经准备好了1006和1206的成交copy件。这是最重要的物证,还好没有发现疑点,否则敌情有变,我会立即停止行动,撤出这场没有硝烟、只有铜臭的“战斗”。

一切按计划进行,Michael没有不实之词。看过样品房,记下所有建筑用料的规格和公司的名号,防止建筑商偷工减料,名不符实。下午五点四十五分律师下班前,交了定金,改了名字,签了合约。此时发生一个小插曲。律师说:settle以后,发展商可以免费为房主代找租客,包租金一年,问我是否需要此项服务。

这样的免费服务我当然需要,可以免去楼花落成后我一下子找不到租客就增加了成本。后来才知道,这一条对买楼花者很有利的事项,其实也为发展商提供了至少六千多元的额外收入!因为一年半后我去验收楼花,准备settle的时候,发现发展商代找的租客早已悠哉游哉,在里面住了三个月了,可我是拿不到租金的。

一年半后,我按照原计划,不做房奴,不做贷款,settle前就卖了该房,中介还是这个Michael。他曾让利给我2万,这回他又从中介费里拿回去了。卖出47万,获毛利75%。事后想想:这一仗打得真漂亮!

本案的三个关键

1.手头要有资金储备。这样急吼吼的case,Michael在我之前已经问过几个客户,他们也知道有钱赚,可是数日内无法拿出四万澳元,只能作罢。这也就是为啥到我这里,只有一天时间可供运作,这么紧张。在此建议手头上有较为可观的流动资金的朋友,放开你的眼界,寻找可以发挥大资金的机会,不要满足于存银行赚定期的蝇头小利。

要多多接触房地产界、金融界的朋友,在适当时候不妨向他们露露财,或许会有好事上门!此案的Michael正是知道我单身有闲钱,才敢“犯忌”,半夜三更“骚扰”我。

2.说到底,在澳洲买房子和买家具,道理是一样的,甚么一手二手、让利割价、先到先得、同类对比等。在可遇不可求的机会来临时,该出手时就出手。仔细阅读本文的朋友,相信可以取得一定操作经验。澳洲的房地产、基金、股票等投资领域,有很多这样的机会,愿读者诸君有好运、撞大运。

3.两张成交记录单很重要。这是用相对比价来判断高层楼花售价是否合理的一个行之有效的简单方法。同样,高层的一手现房也适用。不但买得放心,而且将来售出时,也占有竞争优势。Michael在卖出我的楼花47万时,就又一次巧妙使用了上下层夹击的“鱼饵”。

但有一个秘密是,如果Michael拿不出这两份文件,或者“铁证不铁”,我就会停止,同时索赔那天我请假的误工费等五百元钱。此处特别提醒读者,一定不要光听中介口头所说,要拿到书面凭证作依据。

价廉物美、人见人爱、机不可失的房源,在市场上停留的时间一定很短暂,从这个意义上说,要买到好房子,关键时刻一定像打仗一样果断,先下手为强,后下手遭殃。本文是特例,不想买房的却买了房,但有普遍性。

其次,澳洲买楼花是用杠杆原理,付出7.5%–10%的定金,预想整套房子总价值几十万从期房到现房的增幅,即使百分比很小,但绝对值一定够刺激。不过,利润大风险也大。近年来不少华人朋友听从中介宣传,购买了楼花,结果到settle时房价不升反跌,损失惨重,要和中介打官司,连平面图位置和面积都变了。希望读者慎重取舍,成也楼花,败也楼花。

转自:澳洲房产网:https://www.jcajd.com/20193106390863.html

广告

为您推荐