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海外置业哪家强?去年房价上涨最猛的国家是哪个?

自2013年开始,对人民币贬值的担忧和国内地产投资回报的降低,刺激了中国的地产投资在海外(尤其是美国、澳大利亚、英国和加拿大等)寻求合适的投资标的。

华尔街见闻房地产咨询公司Knight Frank最新的报告显示,2018年,全球房地产价格平均涨幅为4.6%,其追踪的59个国家和地区中有85%的房价都出现上涨。

Knight Frank在其名为全球房价指数的报告中称,相比于2017年5.3%的增幅,去年的房价涨幅堪称温和,而且最大的房价涨幅和最小的房价涨幅之间的差距收窄。

冰岛和中国香港去年的房价平均涨幅分别为15%和13.7%,在Knight Frank追踪的59个国家和地区中位居最前列。

紧随去后的绝大多数都是欧洲国家:捷克、爱尔兰、塞尔维亚、匈牙利、拉脱维亚、保加利亚。这些国家去年的房价平均涨幅都超过了9%。

亚洲国家土耳其以平均11.2%的房价涨幅高居第5位。

“史上最严贷款新政”冲击加拿大楼市

加拿大在榜单前十位中垫底,去年房价平均涨了8.9%。

由于国内房地产市场太过火爆,加拿大政府出手打击海外购房者需求,他们去年推出的“史上最严贷款新政”于今年1月1日起生效。新政规定,未购买贷款保险且首付比例超过20%的借贷人必须进行风险压力测试,并上调他们的按揭利率。

受此影响,加拿大房地产市场年初应声回落,出现明显降温迹象。据加拿大地产协会的统计,剔除季节性因素后,1月全国住房销量总计3万9609笔,刷新近三年来最低。该数值与2018年12月的4万6352笔相比减少14.5%,后者创下了过去64年的最佳月度表现。

同时,1月新上市房屋数量(占所有地方市场份额的85%)锐减21.6%至6万2301处,达到2009年春季以来的最低点。

尽管加拿大有四分之三的地方市场面临销售放缓,但包括多伦多和温哥华在内的主要都会区的跌幅更甚。大温哥华地区仍是加拿大房价最高的住宅市场,其综合房价较去年同期涨16.6%,至105.65万加元(约合84.35万美元)。

华尔街见闻提及,瑞银在其年度《全球房地产泡沫指数》报告中列出了泡沫化程度最高的20座城市。其中,加拿大多伦多高居榜单第一名,其平均房价在十三年间翻了一倍。温哥华位列第4。香港排在第7位。

其他国家和地区

在大洋洲,澳大利亚的房价以8.3%的涨幅位列第12位,远超其多年来的邻居新西兰。新西兰去年的房价平均涨幅仅为3.2%,排名急剧跌至第42位,主要是该国执政党出台阻止海外买家的政策所致。

报告还显示,美国去年房价平均上涨6.3%,排在第19位。

中国大陆去年整体房屋均价上涨5.8%,排在第22位。中国台湾以5.7%的涨幅紧随大陆之后。

英国排在台湾之后,房价平均上涨5.2%。

2019海外置业有哪些机遇?

美国纽约

万千宠爱于一身

纽约的生活环境还是非常有吸引力的,因为纽约是美国人口最多的城市,也是个多族裔聚居的多元化城市,其经济和教育都领先于其他城市。所以这几年去纽约买房的人很多。在纽约购房有何条件?

1)购房资格

*必须拥有有效期超过一年的签证

*良好的信用记录证明(信用卡或者按揭还款记录)

*必须出具工资证明和个人财产证明。

2)房价

2018年3月数据显示,纽约都市圈的房价中位数为 $405,000(约人民币2835000元),较去年同期上涨了6.6%,纽约市区的房价中位数为 $631,300(约人民币4419100元),其中曼哈顿地区的房屋价格较高,房价中位数为 $1,250,000(约人民币8750000元)。

3)税收政策

*房产税:3%,有时也叫做地税

*豪宅税:购买房产的价值超过100万美元,需缴纳购买价的1%作为豪宅税。

*交易转让税:无论房产价值多少,纽约州转让税均为购买价的0.4%。购买新开发的房产时,某些开发商会特别要求买家缴纳,并承担所有开发商过户费用(约3千至5千美元)。如果所购房产不是新开发的,则买家无需负责缴纳转让税。

*纽约市转让税:低于50万美元的房产,买家须缴纳购买价的1%作为纽约市转让税;大于或等于50万美元的房产,转让税为购买价的1.425%。

4)注意事项

纽约的合作公寓很多,基本上80%的公寓是合作公寓(Co-op),20%的是共管公寓(Condo)。

合作公寓 Co-op:合作公寓(Co-op)就是由一个股份公司拥有的公寓楼。每个屋主即股东,拥有公司的股份及长期“租赁使用权”,根据其持有股份的多少来支付公寓的房地产税、物业维护费等成本。

共管公寓 Condo:买家购买的是公寓的独立产权(可拿到地产契约就像买房),并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担每年的房地产税以及物业管理费。

日本东京

趁政策还宽松买买买?

东京这两年的地产投资也非常受大家欢迎。日本属人口老龄化国家,但受过高等教育的日本年轻人都希望能够在东京工作。因此,东京地产市场一直比较火爆。奥运会也即将在东京举办,对日本地产蠢蠢欲动的你先来了解一下以下东京购房条件吧:

1)购房资格

截至目前,日本对海外购房政策还十分宽松,不限身份、不限购、不限贷、永久产权。中国购买日本房产只需要三个证件:身份证、身份证公证书和委任状。

2)房价

2018年3月东京都区公寓价格713700日元(约人民币43088元)/平方米,从12年10月起连续54个月比前年同期有增长。

3)税收政策

1.固都税:日本政府每年核定改税,固定资产税一般为房产评估价的1.4%,都市计划税为0.3%

2.物业管理费:公寓需要有物业进行统一管理,一户建则不用交,自行管理。

3.物业修缮基金:用于房屋修缮,日本每10年左右都会对外墙和公共区域进行修缮管理。

4.火灾地震保险:如出现地震火灾对财产进行保险,为房价千分之一左右。

4)注意事项

除了以上优势,投资日本房产有哪些“坑”?

警惕1:不要追求大,大房子不好卖,也不好租。不要在乎朝向,朝西朝北的房子租金一点都不会少。

警惕2:不要在房产展会上买房,好房子不会在展会上。

警惕3:不要太关注年代,日本二三十年前的房子比我们十年前的房子保养得还好,旧房可以进行改装。

警惕4:不要被地震吓到,主要发生危险地区在郊区农村不在城市。82年以后加强抗震,可加入火灾地震保险。

警惕5:不要在偏远地区买房投资,交通和地理位置是决定房屋回报率的关键因素。

英国伦敦

借汇率优势抓住买房机会?

由于脱欧的冲击,英镑的疲软,英国为外国投资者提供了最佳的房地产买入机会。中国买家在海外投资物业的业态主要为商业地产及住宅,中资大佬们正借助汇率优势频频来伦敦买楼,即便在国内对海外投资监管趋严的情况下,投资者鉴于都有资产配置需求,或将略有观望,但不会减少。

1)购房资格

英国伦敦买房需要的条件也不是特别多的,个人伦敦购房需要提供经由律师验证的身份证明、地址证明、存款证明;如果是夫妻联名购房,需要双方均提供身份证明,地址证明及结婚证。

2)房价

尽管在过去一段时间内伦敦房价走低,2018年6月伦敦新上市物业均价644926英镑(约556万元人民币),环比上涨1.1%,内伦敦房市场复苏,价格上涨2.6%,伦敦外线房价下跌0.4%。年度房价对比显示,伦敦外线市场仍然表现优于内伦敦。

3)税收政策

购买税:

分两档:房屋总价超过25万英镑(约合人民币250万元),购买者需交纳房产总价3%的购买税;否则购买税会减至1%—也就是说,如果你经济能力弱,政府会在税收上给予更多的照顾。

得利税:

而如果你是卖方,只要购买的房屋是名下套房,无论中间赚多少钱,都不用交税,但如果是第二套房,就要交20%的得利税。

律师费、房屋检测费、印花税:

这些都是交易过程中的必要支出。一次交易下来,大约需要3000英镑。

中介费:

购方是不需要支付中介费的,只有卖方需支付相当于总额1%的中介费。

4)注意事项

买房前充分了解伦敦房产特点:

首付低,轻松实现杠杆投资

无物业持有税,持有成本低

市场稳定,房产增值稳健

高租金回报收益

低利率贷款,最高可贷75%。海外人士贷款条件也基础简单。

市场透明安全,房产交易数据在网络平台都可以进行查询,从主流网站参考区内房源物业售价、租金水平及交易情况。

墨尔本

很美好但是有压力

澳大利亚是非常受中国人欢迎的国家,是中国买家首选国之一,截止到2020年,预计投资额最高可达440亿美元。其中墨尔本连续七年被评为世界第一宜居城市,自然是中国人最热衷的城市之一!

1)购房资格

*无身份的海外人士只可以购买澳洲全新房产

*拥有澳大利亚临时居民身份者可以购买二手住房。临时居民包括任何居住在澳大利亚的外籍人士。

*临时居民签证到期,不再拥有合法居留澳洲的权利,所购房产必须卖出。

2)房价

截止2018年7月31日数据,墨尔本房价中值为655,000美元(约438万元人民币)。按揭利率的上涨及信贷政策的收紧让买房的挑战性加大,相比于2017年初,现今澳洲房产的资本利得增长已经明显放缓。

3)税收政策

1、土地税

每年缴纳,征收的标准以及用处都由当地政府决定。

2、印花税

每个州的征收标准也是不同的,从1.4%-5.5%不等

3、市政税

市政税的主要目的是用于城市管理的费用,还会包括水费(因为澳大利亚水资源紧张)。但实际用水量的费用需要另外缴纳。

4、律师费

在澳大利亚买房需要律师的全程参与,一般都会在600-1000澳元之内。

5、 房产转让注册费用

房屋转让注册费在澳大利亚各州也是不同的,这笔费用需要买家在办理过户手续时,一次性向政府支付。

多伦多

增值快,税也多

加拿大多伦多是非常适合买房定居的一座城市,那里气候温和,四季宜人,属温带大陆性湿润气候。

1)购房条件

1、一般有枫叶卡就可以买。

2、非当地人首付要30%才有可能在银行贷到款,但贷款利率相对优惠。

2)房价

2018年3月,房屋销量上涨了18%,平均房价较2016年同期飙升33%,至916567加元(约人民币482万元)。

3)税收政策

非居民投机税:安大略省将对非加拿大国籍/非永久居民、且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税。不过,在购房后4年内成为永久居民的、已经成为全日制学生两年或以上的留学生、已经合法工作了一年或以上的工签人士,政府将会退还所收税费。

土地转让税:按梯度收,税率在0.5%到2%不等。

商品及服务税:购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%;二手房(重新装修翻新的面积不超过85% )则无需缴纳商品及服务税。

销售税:新房的买家则必须缴纳13%的销售税,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

资产增值税:投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

持有期间的房产税:通常也叫地税,是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。

4)注意事项

加拿大房子可能买的时候便宜,但是要交很多的土地税等税钱,而且如果住了几年需要维修的话,房子的维修费也是很贵的。

春江水暖鸭先知。

在我国经济增速转型换挡的今天,中国富豪们纷纷开始将资产转移至海外,海外资产配置可谓是进入了黄金时代。

国人海外置业,面临的是完全陌生的市场,在法律政策、体制运作、文化习俗等多方面与国内存在较大差异。因此,在对外投资整体增长的大走势下,海外置业“入乡随俗”,更要严格遵守当地政策法规,规避各种风险。

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