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为什么物流对菲律宾房地产行业来说是一件大事?

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根据Santos Knight Frank的一份报告,物流业有望成为菲律宾房地产业的“下一件大事”,因为它在电子商务热潮中为开发商带来更多的增长机会。

Santos Knight Frank在其报告“物流的未来:房地产视角”中指出,随着经济和房地产市场的发展,物流业将继续增长。

“随着市场参与者考虑不断升值的土地,交通挑战,市场动态变化以及战略制定和可行性研究中的竞争加剧,目前正在经历一次显著的演变。科技正在发挥重要作用,将定义该国物流的未来,“Santos Knight Frank说。

“新的区域将成为后勤战场,在可达性和基础设施项目实现方面得到改善,”它补充说。

该国一些顶级企业集团已开始发展工业区,并进入物流业。

Ayala Land Inc.正在通过Prime Orion Philippines,Inc.(POPI)进军工业园区和仓库设施,该公司已更名为Ayala Land Logistics Holdings。去年4月,在卡加延德奥罗,价值172亿比索的Laguindingan Technopark物流项目破土动工。

此外,Ayala集团还拥有49%的在线购物平台Zalora。

SM Investments Corp.(SMIC)持有该国最大的综合供应链运营商2GO Group Inc.的少数股权。

2016年,Metro Pacific Investments Corp.(MPIC)通过收购Air21的12%股权扩展至物流领域。它还收购了位于Cavite的20公顷土地,因为它计划在Metropac Movers,Inc.下扩建其仓库业务。

JG Summit Inc.已投资于运营Shopee的互联网平台Sea Limited。它的廉价航空公司宿务太平洋去年表示正在将其两架飞机改装为货运。

Filinvest Land,Inc.正计划在新克拉克市开发物流和工业园区,而Marajo集团则在马卡蒂推出Space Solutions。

“这些开发商和公司将重视技术的智能应用,以提高生产力和效率,为客户提供增值服务和端到端解决方案,持续扩展计划和扩大产能,”Santos Knight Frank说。

随着越来越多的参与者进入物流行业,Santos Knight Frank预计会有更多以技术为基础的高效仓库和物流平台。

挑战

对马尼拉大都会的最后一公里交付枢纽,市中心配送中心和仓库设施的需求不断增长。然而,Santos Knight Frank指出,工业用地价值上涨,Makati和Mandaluyong达到每平方米P250,000比索。在Valenzuela,Taguig和Muntinlupa,工业用地价值估计为每平方米10,000欧元。

另一方面,工业用地的租赁率仍然停滞不前。马卡迪和曼达卢永的租金从每平方米400比索到650比索不等。Parañaque,Muntinlupa和LasPiñas的价格从每月每平方米200比索到350比索不等。在Valenzuela和Quezon City,仓库每月租金介于每平方米150比索至250比索之间。

“鉴于马尼拉大都会目前的土地价值,建筑成本和租赁费率,传统仓储业务模式的理想内部收益率(IRR)为15%越来越难以实现。事实上,在目前情况下的仓库项目将导致平均投资回收期为18年,内部收益率介于5%至10%之间,“Santos Knight Frank说。

它进一步指出,土地的价格必须下降70%才能使项目获得至少15%的内部收益率,投资回收期近10年。

“在马尼拉建造一个纯粹用于储存的仓储设施将导致更长的投资回收期和更低的盈利能力。出于这个原因,开发商在省内地区寻找具有更多可开发土地和合理土地价值的地点,“Santos Knight Frank说。

由于仓储需求强劲且土地供应有限,Santos Knight Frank表示仓储业务应提供更多增值服务并提高盈利能力。

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